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房產中介新手必看,新手入門到精通_跑盤_術語
作者:億房通 | 時間:2019/9/24 22:29:00

  二手房房產中介行業是近年來,相對比較熱門的一個行業,只要是是一個能吃苦耐勞,善于學習的人,通過日積月累的行業經驗,勢必將闖出屬于你的一番天地。對于一個剛進入房產中介行業的新手,我們應該如何快速進入狀態呢?本文將為你解讀作為一名房產中介經紀人如何快速入門到精通!


  房產中介新手必看之個人職業素養篇


  第一,自信


  無論做什么工作,自信都是必須的,要相信自己能夠做好這份工作,在和客戶介紹自己的是要不卑不亢,只有自己先肯定相信自己了別人才會信任你。


  第二,能吃苦


  房產經紀人是經常需要外出跑業務,無論刮風下雨,只要客戶有所需求,你就要為了客戶奔波在外。而且也沒有固定的休息時間,也沒有法定節假日,所以想要成為一名房產中介,就要做好能吃苦的準備。


  第三,臉皮要厚


  有的新手會非常的靦腆,不好意思和客戶介紹房子。但是如果你不主動去找客戶的話,怎么會有客戶認識你呢。所以不要不好意思,臉皮厚點,多去接觸客戶和客戶多溝通。


  第四,心理素質強


  做房產中介是經常都會遭到客戶拒絕的,所以你需要擁有樂觀的心態,要學會面對拒絕。每天要面對許多形形色色的客戶,所以你要有很強的承受能力,心里素質要請,這樣才能更好的和客戶進行溝通。


  第五,對金錢欲望強


  做銷售就是要挑戰高薪水,不甘于平庸,要有創造好業績高收入想決心。這樣才會有努力的動力,才會創造出更好更高的業績。


  第六,學習能力強,懂得變通


  想成為一名優秀的房產銷售,就需要具備很強的學習能力,能夠跟上時代和客戶的腳步。不斷的豐富自己的專業知識,千萬不要在基礎的業務能力上出現錯誤。在面對客戶的刁難時,要有強烈的應變能力,隨時都能夠迎刃而解,滿足客戶的一起要求,消除客戶的顧慮。


  房產中介新手必看之房客源開發篇


  房客源是業績來源,有了充足的房源和客源才有可能成交。開發房客源方法有很多,在這里,梳理一下比較常見的開發房客源方法。


  1,洗業主名單


  中介新手常用的方法,公司內部都有一些小區業主的名單,經理會安排新人先打電話。詢問業主是否有房子愿意出租出售。這種方法需要耐心堅持,打電話過程中也會遭到業主的嫌棄,效果不理想。


  2,門店接待


  就是坐等客戶上門,一般情況下客戶主動上門,都是有意愿的。但是這種業主一般會一次登記到多家中介公司,很少有獨家的房源。不過你也要主動熱情的接待客戶。


  3,小區駐守


  每個公司周邊都會有幾個核心商圈和重點小區,就是拿塊人字板在小區駐守,也可以在人流量比較多的地方擺攤,如果公司有微店鋪,在白板上可以貼上帶有二維碼的房源海報。


  4,網絡開發


  基本百分之八十的房源來自網絡,可以通過58,趕集,安居客,地方性房產網站開發。人工掃網的話效率低,可以借助找房軟件,比如“房客多”。


  房客多的房源采集功能,可以將幾十個網站的房源一鍵抓取到軟件里,及時全面無遺漏,省時省心又省力。


  5,老客戶介紹


  房子作為大宗消費品,有的人可能一輩子就買一套房子,但也有很多人也會改善居住環境或做投資用。對于已成交的客戶也要做好售后服務,和客戶做朋友??蛻舻年P系圈是很龐大的,維護好客戶關系,相信他會給你源源不斷的帶來價值。


  6,掃街


  一天沒有帶看,或者平時沒事的時候,都可以到街道或周邊小區里轉一轉,不但熟悉周邊環境,還會看到一些小貼條廣告,或許能夠從上面獲取一些房源信息。


  7,掃樓


  以前常用,就是親自上門拜訪,看看他們有沒有愿意出租或出售的房源,讓他們幫忙留意。不過,這種方法比較容易引起業主的反感,嚴重的話有可能產生沖突。


  8,貼條


  打印些優質房源,留下聯系方式,在人集中的街道或常路過的天橋,貼上廣告。也經常見在共享單車上貼條,不過這種方法有損市容。


  9,同“大媽們”聊天


  大媽們的實力不容小覷,她們對小區的人和事很熟悉的??梢院退齻兇蛲P系,時常聊聊天,向他們打聽下業主房源信息。


  10,和同行合作


  一般情況下,中介公司關于自己手中的房源信息都是很保密的,特別是優質房源,但也有那種私底下關系比較好的,會有一定程度上的交流。


  11,和物業,保安打好關系


  打入小區內部,要和保安,物業的人保持好關系,比如嘮嘮嗑,拉家常,發煙......多配合他們的工作??梢远ㄆ谠谛^內做下宣傳活動,發傳單送禮品,掃碼領福利等。


  12,社區論壇


  可以在地方性行業論壇,貼吧上逛逛,也會有人發布需求信息。也可以加些地方性的社群(QQ群,微信群),不過這種方式效果甚微,新手可以去嘗試。


  13,掃報


  在一些報紙會刊登一些房源信息,然后可以一一打電話去核實,然后可以讓他們委托給自己代理。


  14,人際關系


  每個人都有一個龐大的關系圈,你可以讓自己的親戚朋友,同學,知道自己做的工作性質,也可以讓他們給你介紹資源。


  15,派單,個人名片


  去人流量大的地方,如商場門口,街口等,派發宣傳單頁,你的個人名片。


  16,微信


  人人都在使用微信,維護好你的微信朋友圈,設置好昵稱,朋友圈主頁背景,這都是宣傳渠道。定期發布優質房源,不要騷擾到朋友圈,預防別人屏蔽你。


  17,建立個人平臺


  很多經紀人都有自己的微網站,辦公離不開軟件,在借助“房客多”辦公的同時,也可以借助房客多的微店鋪,把房源展示到微店鋪上,可以分享給好友,發到朋友圈。


  18,專業的移動端營銷平臺



  房產中介新手必看之跑盤技巧篇


 ?。ㄒ唬┡鼙P前準備


 ?。?)明確目的,帶著問題去跑盤,明確為什么去跑盤,要收集哪些信息。


 ?。?)準備資料,對自己所要了解的片區(商圈)進行前期的資料收集以便明確自己的跑盤點。


 ?。?)跑盤準備:地圖,筆,橡皮擦,跑盤A4紙,數碼相機,指南針,計算器等。


 ?。ǘ┡鼙P基本內容及跑盤需了解的項目


 ?。?)物業名稱,位置,小區內部的平面布置(含幾棟,單元數及名稱,產型結構,面積,入住人是租客還是業主,園林綠化等),內部設施,交通狀況,周圍配套設施(含商場,銀行,學校,同行等),管理費及停車費,開發商及物業管理,入住時間和批地時間,銷售鈞價等等一系列的東西。


 ?。?)位置:小區周圍有何特征建筑(著名大廈,超市,館所等)房產經紀人應熟記業主 - 報盤,馬上了然一胸,并清楚的介紹給客戶,有助于客戶增加對你的信任度。


 ?。?)交通狀況:。便捷的交通通常能成為樓盤的大賣點,甚至能彌補地理位置的不足從該小區到火車站,體育館,公園,超市等大方向坐哪路車,熟記小區周邊的交通狀況有利于:


 ?、倏蛻糇瞿穆奋嚳捶?


 ?、陲@示經紀人的專業;


 ?、墼鰪娍蛻糍彿啃判?。


 ?。?)小區的規模:


 ?、倬C合配套;物業管理檔次;


 ?、谧羧藲?


 ?、坌^綠化;物業管理走向多向業主問上述問題,多了解多聊天,相互留下深刻印象。


 ?。?)樓層高低的優劣勢:


  高層優勢:①視野開闊;②光照好,室內明朗令人心情舒暢;③空氣清晰,灰塵少,蚊蠅少;④噪音小


  高層劣勢:①層房子價格高②上下不方便,多層樓較突出低樓層房與之相反。


 ?。?)朝向


  南北向是最好的朝向,冬暖夏涼冬天光照時間長,夏天光照時間短(中午一點后基本向西)東西向房子:。有西曬之說,夏天下午暴曬,冬天有很少照到太陽,風水學上,坐南朝北方向為吉向(6))配套設施:①有無游泳池,會所,球場,幼兒園,小學,中學等;


 ?、谥苓呌袩o菜市場,超市,學校,銀行,郵局,公園(多久能到);


 ?、凼怯妹簹膺€是用電,有太陽能。


 ?。?)物業名稱,物業管理:物業管理公司的知名度和收費標準影響房子成交量;水,電,煤氣,有線電視,物管費,停車費,電梯費,二次加壓費標準。


 ?。?)物業產權:產權年限,住宅70年,50商住年,土地性質,出讓,劃撥。


 ?。ㄈ┡鼙P要求及指引


  城市“地理通”  - 全局掌握城市結構,道路走向,路貌特征:


 ?、偎诔鞘泄卜譃閹讉€大區。


 ?、陔S著城市規劃不斷變遷,老百姓約定俗成的地理稱謂對地理標識尤為重要,比如一些老街老巷。


  實現實地印象與地圖標識間迅速自如的轉換:


 ?、俚貓D標識方向為上北下南,每日跑盤前要先畫出計劃跑盤的地圖;


 ?、谠趯嶋H跑盤過程中,記錄沿路的每一座物業,并整理在作業筆記中;


 ?、圩罱K在頭腦中形成地圖全貌和實地印象。


  熟悉社區或樓盤配套設施情況:幼兒園,小學,中學,菜場,酒樓,公園以及大型市場,文體娛樂設施等。


  熟知交通路線及具體公交站點,中小巴車次,找到公交站點的位置,記錄所有經過的大,中,小巴士路號及車費


 ?。ㄋ模┡鼙P過程注意事項


 ?。?)首先選定區位帶好紙和筆,一條路一條路的走(記好路的名稱)但不是瞎走,更不是走馬觀花,走的時候要把周邊小區的大致位置和小區分布圖在大腦里記清楚,還有周邊商業(大型超市,健身中心),標志性的建筑物,醫院,學校,一定要熟記。跑的時候先畫草圖,回到店面工整的畫出區位圖。


 ?。?)進入小區了解情況:


 ?、俚礁浇昝娼韬描€匙方便進入。


 ?、跓o鑰匙可以在附近觀察,有小區業主出入時,跟在身后進入,但要自然,不要東張西望,縮手縮腳。


 ?、壑挥蟹块T鑰匙,無進門卡的,跟門衛說明來意,如不同意的不要強行進入,另找時機進入。


 ?、苓M入小區后通過細微的觀察可了解到大部分情況


 ?、萑缬^察保安的制服可知是哪個物業公司或是看垃圾桶也行。


 ?、蘅葱^入口,入車口的小區平面圖和標示牌,可知道整個小區的布局棟數,棟名。


 ?、呖磫卧T上的門鈴按鍵可知道有幾層畫層有幾戶。


 ?、嘈^會所的宣傳手冊上可知內部配套設施各項收費情況。


 ?、嵩倏葱^物業的基建石碑上可知開發商名稱和入住時間等。問通過自己觀察后,還有不清楚的可以問保安,問物管,不要不懂裝懂,可以回到店里問老員工,店長。


 ?。ㄎ澹┡鼙P備注


 ?、僦攸c跑租售量較大的社區,以后開單的機會更多(需經理說明)。


 ?、诳赏ㄟ^公司的內部電腦了解相關小區的資料(如售價,棟數,均價等)。


 ?、叟鼙P過程中,不能走馬觀花,只看不記,出了小區又什么都記不起來,要記?。汉眯牟蝗鐮€筆頭,邊看邊記,加深記憶,之后要隨時復習。


 ?、懿灰袘缎睦?,只為了完成任務,自己不親自跑,而是直接到小區看小區示意圖,小區平面圖,更有甚者抄襲同事的成果,要記?。簞e人的只能作為參考,不要自己騙自己。


 ?、萦需€匙的房子不能讓保安知道正確的坐落,以免泄露公司資源(特殊情況除外)。


 ?、薏灰獜娦羞M入小區,要尊重保安的工作職責,不要發生糾紛,以免影響公司形象,造成不必要的損失。


  房產中介新手必看:房產中介專業術語


  房產中介行業人員流動十分頻繁,很多新人通常都是其他行業轉行過來的。通常新人剛剛進入房產中介公司頭三個月是最關鍵的,在這三個月里如果能夠堅持下去,成功賣出第一套房源,就能夠順利入門。


  房產中介新手必看之專業術語篇


  房產中介不同于其他行業,沒有相關專業,也極少有行業培訓課程,一切都只能靠自己。剛進入中介公司,你需要快速進入狀態,可能第二天領導就會讓你去跑盤,跟老師傅學習帶看,房源跟進等,在此之前你要做的就是先熟悉,并且掌握一些重要的專業術語,快速進入工作狀態。


  一,付款類:期房(新房,現房)與二手房


  1,新房


  期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓王”,這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式,購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。


  2,現房


  所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房,消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。


  3,二手房


  二手房即舊房新建的商品房進行次交易時為“一手”,第二次交易則為“二手”,一些無房的人,可以套別人多余的房;而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的,可以賣掉舊房買新房;而那些住房富余戶,也能賣掉自己的多余住房換取。


  二,房屋建筑類:建筑面積,使用面積和公攤面積


  1,建筑面積


  住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積,如果計算多,高層住宅的建筑面積,則是各層建筑面積之和,建筑面積包含了房屋居住的可用面積,墻體柱體占地面積,樓梯走道面積,其他公攤面積等。


  2,使用面積


  住宅的使用面積,指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積,可以比較直觀地反應住宅的使用狀況,但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。


  計算使用面積時有一些特殊規定:躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;不包含在結構面積內的煙囪,通風道,管道井均計入使用面積;內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金,都是按使用面積計算。


  3,公攤面積


  住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便,正常交往,保障生活所設置的公共走廊,樓梯,電梯間,水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。


  三,稅費類:契稅,營業稅,印花稅,個人所得稅


  1,契稅


  房屋契稅是指由于土地使用權出讓,轉讓,房屋買賣,交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。


  2,營業稅


  營業稅指對銷售房地產的單位和個人,就其營業額按率征收的一種稅。


  3,營業稅附加


  營業稅附加是指對交納營業稅的單位和個人,就其實繳的營業稅為計稅依據而征收的城市維護建設稅與教育費附加。


  4,印花稅


  印花稅在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。印花稅的客稅對象是房地產交易中的各種憑證,包括房屋因買賣,繼承,贈與等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據,稅率為萬分之五。


  5,個人所得稅


  個人所得稅指個人將擁有合法產權的房屋轉讓,出租或其他活動并取得收入,就其所得計算征收的一種稅賦。


  6,房地產交易手續費


  房地產交易手續費是指由政府依法設立的,由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。


  四,二手房交易常見的行業術語


  1,商圈


  商圈指某一地區所有的大環境。如城市規劃,道路建設,商場超市,醫院學校跑盤指通過走訪,電話了解樓盤信息。


  2,洗盤


  洗盤指通過業主資料或其它圖徑了解房屋的最新動態和基本情況(打單)。


  3,洗客


  洗客指通過客戶資料了解客戶的最新動態。


  4,洗樓盤


  洗樓盤指通過派發資料直接和業主客戶交流,了解其有關需求。


  5,跳單


  “跳單”行為亦稱為“跳中介”,是指買受人或出賣人已經與中介(公司)簽署了預售確認書,委托求購協議或出賣協議,中介公司已經按照協議履行了提供獨家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務,買賣一方或雙方為了規避或減少按照協議約定履行向中介交付中介費的義務,跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。


  6,守價


  守價指咬住某價格不放。


  7,差價


  差價指房屋買賣過程中的差額。


  8,誠意金


  誠意金指為了解客戶意向和交易方便而向客戶收取一定的購房意向金(可退)跳單本欲購買的客戶,私自與房東聯系成交,或與其它中介合作購買,逃避較高中介費的單子。


  9,抵押貸款


  抵押貸款用房產證,土地使用證做抵押,向金融機構貸款。


  10,按揭貸款


  按揭貸款以商品房預售合同為抵押,向銀行貸款。


  以上內容希望能夠幫到房產中介行業中的朋友早日開單!

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